Sobald in einer Mietwohnung der Schlüsseldienst kommt, stellt sich die Frage nach der Rechnung. Eine einfache Antwort gibt es nicht, denn es kommt darauf an, was passiert ist und was im Mietvertrag steht. Dieser Überblick zeigt die typischen Konstellationen. Er ersetzt keine Rechtsberatung, hilft aber, die eigene Lage einzuordnen.
Der Grundsatz: Wer den Anlass setzt, trägt in der Regel die Folgen
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Dazu gehört eine Wohnungstür mit funktionierendem Schloss. Geht das Schloss durch normalen Verschleiß kaputt, ist die Reparatur deshalb grundsätzlich Sache des Vermieters. Umgekehrt gilt: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst beheben oder bezahlen.
Für die Praxis bedeutet das, dass die Ursache entscheidet und nicht der Ort, an dem der Schaden auftritt. Ein und dasselbe defekte Schloss kann je nach Vorgeschichte in die Verantwortung des Vermieters oder des Mieters fallen. Halten Sie deshalb fest, was passiert ist, und machen Sie Fotos, bevor repariert wird.
Ausgesperrt: Die Türöffnung zahlt meist der Mieter
Wer den eigenen Schlüssel in der Wohnung vergisst und die Tür zufallen lässt, hat den Einsatz selbst veranlasst. Die Kosten für die Türöffnung trägt in diesem Fall in aller Regel der Mieter. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Ersatzschlüssel bereitzuhalten oder vorbeizubringen. Viele Vermieter haben ohnehin keinen Schlüssel, denn einen Reserveschlüssel darf er nur mit Zustimmung des Mieters behalten.
Anders kann es aussehen, wenn das Aussperren auf einem Defekt beruht, etwa weil ein verschlissener Zylinder plötzlich blockiert und sich der Schlüssel nicht mehr drehen lässt, obwohl er richtig benutzt wurde. Dann liegt die Ursache in der Mietsache, und der Vermieter kann für die Reparatur zuständig sein. Informieren Sie ihn möglichst vor dem Einsatz. Ist das nicht möglich, dokumentieren Sie den Defekt und lassen Sie ihn sich vom Monteur auf der Rechnung bestätigen.
Defektes Schloss und die Kleinreparaturklausel
Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie überträgt dem Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen an Teilen, mit denen er häufig in Berührung kommt. Tür- und Fensterverschlüsse werden dabei regelmäßig als typische Beispiele genannt. Ein Austausch des Zylinders an der Wohnungstür kann also unter eine solche Klausel fallen.
Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel nach der Rechtsprechung aber nur, wenn sie einen Höchstbetrag pro einzelner Reparatur und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres festlegt. Fehlt eine dieser Grenzen, ist die Klausel in der Regel unwirksam, und der Vermieter trägt die Kosten. Übersteigt eine Reparatur den Einzelbetrag, muss der Mieter nach verbreiteter Auffassung auch keinen Teilbetrag übernehmen. Zudem verpflichtet eine solche Klausel den Mieter meist nur zur Kostenübernahme, nicht dazu, die Reparatur selbst zu beauftragen. Melden Sie den Schaden also dem Vermieter, damit er den Auftrag erteilt, sofern kein Notfall vorliegt.
Schlüssel verloren: Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Verliert ein Mieter einen Wohnungsschlüssel, der zu einer Schließanlage gehört, kann er grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn der Austausch der Anlage wegen einer konkreten Missbrauchsgefahr erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof hat dazu 2014 eine wichtige Einschränkung gemacht (Urteil vom 5. März 2014, VIII ZR 205/13): Ein Schaden entsteht dem Vermieter erst, wenn er die Schließanlage tatsächlich austauscht. Einen Kostenvoranschlag einzureichen und das Geld zu verlangen, ohne auszutauschen, genügt nach dieser Entscheidung nicht.
Für Mieter heißt das zweierlei. Einerseits kann ein verlorener Schlüssel teuer werden, wenn die Anlage wirklich erneuert wird. Andererseits muss der Vermieter darlegen, dass der Austausch aus Sicherheitsgründen nötig war. Ob das so ist, hängt von den Umständen ab, etwa davon, ob der Schlüssel dem Gebäude zugeordnet werden kann. Wichtig ist der Blick in die eigene Privathaftpflichtversicherung: Viele Tarife schließen den Verlust fremder Schlüssel ein, also auch von Mietschlüsseln, teils mit Obergrenze oder Selbstbeteiligung.
Darf der Mieter das Schloss selbst tauschen?
Den Zylinder der eigenen Wohnungstür darf ein Mieter nach verbreiteter Auffassung in der Regel ohne Zustimmung des Vermieters austauschen, etwa weil er einen Schlüssel verloren hat oder einen besseren Einbruchschutz möchte. Der Grund: Während der Mietzeit hat er das alleinige Gebrauchsrecht an der Wohnung. Die Kosten dafür trägt er allerdings selbst.
Dabei gelten zwei wichtige Einschränkungen. Erstens muss der ursprüngliche Zylinder aufbewahrt und beim Auszug wieder eingebaut werden, zusammen mit allen dazugehörigen Schlüsseln, sofern nichts anderes vereinbart ist. Zweitens gilt das Recht nur für Türen, die ausschließlich der Mieter nutzt. Haustür, Fahrradkeller oder Hoftür eines Mehrfamilienhauses darf er nicht eigenmächtig umrüsten. Gehört der Wohnungszylinder zu einer Schließanlage, ist eine Absprache mit der Hausverwaltung ohnehin sinnvoll, weil der Hauptschlüssel des Hausmeisters sonst nicht mehr passt.
Haustür, Keller, Briefkasten: Gemeinschaftlich genutzte Schlösser
Im Mehrfamilienhaus betrifft ein Problem oft nicht nur die eigene Wohnungstür. Klemmt das Schloss der Haustür oder lässt sich die Kellertür nicht mehr abschließen, sind alle Bewohner betroffen. Solche Mängel an gemeinschaftlich genutzten Türen sollten Sie dem Vermieter oder der Hausverwaltung umgehend melden, am besten schriftlich. Die Beauftragung liegt hier in aller Regel beim Vermieter, und eine Kleinreparaturklausel greift für Gemeinschaftseinrichtungen meist nicht, weil der einzelne Mieter darauf nicht wie auf seine eigene Wohnung zugreift.
Beim Briefkasten kommt es auf die Bauart an. Ist er Teil einer Briefkastenanlage des Hauses, ist ein defektes Schloss in der Regel Sache des Vermieters. Hat der Mieter den Schlüssel verloren, trägt er die Kosten für Ersatzschlüssel oder ein neues Briefkastenschloss meist selbst.
Was der Vermieter nicht darf
Umgekehrt ist es dem Vermieter grundsätzlich verwehrt, das Schloss einer vermieteten Wohnung eigenmächtig auszutauschen, auch dann nicht, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Ausnahmen werden für echte Notfälle diskutiert, etwa einen Wasserrohrbruch oder einen Brand, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Wird in einem solchen Fall die Tür geöffnet und das Schloss beschädigt, muss der Mieter wieder einen funktionierenden Verschluss erhalten.
Zusammengefasst lohnt es sich in jeder Konstellation, früh mit dem Vermieter zu sprechen, Absprachen schriftlich festzuhalten und Rechnungen aufzubewahren. Im Zweifel beraten Mietervereine sowie Haus- und Grundeigentümervereine ihre Mitglieder. Der Taunus Schlüsseldienst ist täglich von 06:30 bis 23:45 Uhr erreichbar und stellt Ihnen eine aufgeschlüsselte Rechnung aus, die Sie Vermieter oder Versicherung vorlegen können.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter einen Ersatzschlüssel für Notfälle haben?
Nein. Einen Reserveschlüssel darf der Vermieter nach verbreiteter Auffassung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters behalten. Eine Pflicht, einen Schlüssel bereitzuhalten oder ihn bei einem Aussperren vorbeizubringen, besteht in der Regel nicht. Viele Mieter hinterlegen deshalb lieber bei einer Vertrauensperson einen Zweitschlüssel.
Der Vermieter verlangt nach einem Schlüsselverlust Geld für eine neue Schließanlage. Muss ich zahlen?
Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 205/13 entsteht ein ersatzfähiger Schaden erst, wenn die Anlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Ob der Austausch nötig war, hängt von der Missbrauchsgefahr ab. Melden Sie den Fall Ihrer Haftpflichtversicherung und lassen Sie sich im Zweifel beim Mieterverein oder anwaltlich beraten.
Was passiert mit meinem eigenen Zylinder beim Auszug?
Haben Sie den Zylinder während der Mietzeit getauscht, bauen Sie in der Regel den ursprünglichen wieder ein und geben alle zugehörigen Schlüssel zurück. Ihren eigenen Zylinder können Sie mitnehmen. Möchten Sie ihn in der Wohnung lassen, vereinbaren Sie das schriftlich mit dem Vermieter.